Wohnen in Oberhausen

IfS-Studie "Wohnen in Oberhausen"

Die Stadt Oberhausen hat das Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH (IfS), Berlin in Zusammenarbeit mit TIMOUROU, Wohn- & Stadtraumkonzepte, mit der Überarbeitung der letzten Studie aus dem Jahr 2012 „Wohnen in Oberhausen“ beauftragt. Ziel der Überarbeitung war es, die bestehenden Analysen der aktuellen Wohnungsmarkttrends vorzunehmen und darauf aufbauend eine räumlich und inhaltlich differenzierte Prognose des künftigen Wohnungsmarktes bis 2030 vorzunehmen.

In diesem Zusammenhang wurde am 02. und 03. Februar 2018 der Wohnungspolitische Dialog weitergeführt. Er diente der Diskussion zwischen Investoren, Wohnungs- und Finanzwirtschaft, kommunaler Wohnungspolitik und Wissenschaft über die augenblickliche Ausgangslage und die Entwicklungsperspektiven des Oberhausener Wohnungsmarktes. Der Dialog definierte somit Ausgangslage und weitere Anforderungen an die Studie „Wohnen in Oberhausen“. Die Ergebnisse der Studie lassen sich wie folgt zusammenfassen:

Oberhausen ist seit mehreren Jahren von einem weitgehend entspannten Wohnungsmarkt gekennzeichnet, auch wenn die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt durch Zuwanderung und die Zunahme an Haushalten, bedingt durch Haushaltsverkleinerungen, gestiegen ist. Aktuell sind somit mäßig steigende Miet- und Kaufpreise zu verzeichnen, welche allerdings das niedrige und wenig ausdifferenzierte Mietpreisniveau Oberhausens nur marginal erhöhen. Die Versorgung einkommensschwacher Haushalte ist somit trotz Rückgang der mietpreisgebundenen Wohnungen gesichert. In Oberhausen zeigen sich sehr heterogene Entwicklungen in den unterschiedlichen Sozialquartieren. Einige verzeichnen ein Bevölkerungswachstum, andere schrumpfen. Verschiedene Sozialquartiere stellen Wanderungsgewinne dar und weitere zeigen deutliche Wanderungsverluste. In Bezug auf den Anteil der nichtdeutschen Bevölkerung nimmt dieser in den meisten Quartieren zu, sowie einige Sozialquartiere stark von Alterungsprozessen betroffen sind. Diese Diversität verursacht die unterschiedlichsten Wohnbedarfe in den Oberhausener Quartieren. In der Gesamtheit ist jedoch festzustellen, dass die Bevölkerungsprognose bis 2030, nach der aktuellen Phase des Wachstums wieder einen Rückgang der Bevölkerung und ab 2022 auch einen leichten Rückgang der Haushalte zeigt.

Der erhöhte Neubaubedarf in Oberhausen begründet sich zum einen durch die derzeitige Zunahme an Haushalten und zum andern durch den erhöhten Ersatz- und Ergänzungsbedarf. Die oben genannten Entwicklungen tragen dazu bei, dass sowohl im Segment der Mehrfamilienhäuser, als auch im Bereich der Ein bis Zweifamilienhäuser Neubaubedarfe zu verzeichnen sind, die sich allerdings bis 2030 wieder abschwächen. Das zentrale Problem des Oberhausener Wohnungsmarktes liegt weiterhin bei der Qualität vieler Wohnungen. Die heutigen Anforderungen und Präferenzen der Nachfrager können nicht ausreichend gedeckt werden. Diese Problematik wird mit dem hohen qualitativen Ersatz- und Ergänzungsbedarf und dem Rückbaupotenzial beantwortet, um den Wohnungsmarkt mit bedarfsgerechten Angeboten attraktiv und konkurrenzfähig zu halten und Leerstände zu minimieren.

Um dieses wohnungspolitische Ziel der bedarfsgerechten Entwicklung zu erreichen sind vier Handlungsfelder definiert. Diese Handlungsfelder bestehen aus der Neubaupolitik und Wohnbauflächenentwicklung, der sozialen Wohnraumversorgung, der Bestands- und Quartierspolitik und der Information sowie Kooperation als Grundsätze der Zusammenarbeit unter den Wohnungsmarktakteuren. Dazu kann die Verstetigung des Wohnungspolitischen Dialogs genutzt werden. Zur Umsetzung von Maßnahmen aus diesen Handlungsfeldern ist allerdings auch das Vorhandensein ausreichender Wohnbauflächen und eine kritische Auseinandersetzung mit dem Bestand die Voraussetzung.

Eine der großen Herausforderungen der kommenden Jahre wird darin bestehen, den Wohnstandort Oberhausen attraktiver zu gestalten, um zusätzliche Wohnangebote zu erweitern und um Abwanderung zu verhindern, ohne den Wohnungsmarkt durch steigende Leerstände zu belasten und damit Investitionen im Bestand zu erschweren. Die Steigerung der Qualität des vorhandenen Wohnungsbestands und dessen Umfeld wird eine zentrale Bedeutung für die Konkurrenzfähigkeit des Wohnstandorts Oberhausen haben.

Ziele für die Wohnungspolitik Oberhausens (der Qualifizierung des Wohnstandorts dienende):

Steigerung der Konkurrenzfähigkeit gegenüber anderen Wohnstandorten,

eine bedarfsgerechte Entwicklung des Wohnungsneubaus und –bestandes durch die Abdeckung der Wohnungsnachfrage anstreben,
Schaffung attraktiver Angebote für zuziehende Haushalte
Sicherung der sozialen Stabilität und Bindung von Einwohnern an Oberhausen,
Verbesserung der weichen Standortfaktoren für die Wirtschaft.